楼市已成银行的弃妇-房产楼市-华夏精英会

叶楚华、余治国：泪奔吧，楼市已成银行的弃妇

文/叶楚华余治国

自1999年取消了福利房和单位分房政策以来，各地地方政府严格控制住宅用地的审批，同时大力推行商品房政策。结果自2002年开始，在一些局部地区，房价开始猛涨。到2005年以后，全国房价一盘棋，整体性地一路狂涨，房产泡沫急剧膨胀。直到今天，房地产已成为中国经济转型的罪魁祸首。

房价不跌，贫富差距进一步拉大，中国在未来只能走在快速奔向拉美化甚至菲律宾化的大路上。而血汗工厂永远成为中国经济舞台的主流，至于民族复兴与大国崛起将变成镜幻泡影。只有房价暴跌，贫富差距慢慢缩小，并集中国家力量推动产业升级，中国在国际经济体系中的地位才能上一个甚至几个台阶，摆脱被剥削的国际打工仔地位，翻身成为剥削别人的国际大老板。

最近的一系列政策都让我们看到了未来美好的曙光——首套房首付及贷款门槛的提高，二手房贷款的冻结等等。面对这样的局面，那些房地产相关利益集团的代言人却总是蛊惑人们说，楼市垮了，银行就垮了，银行垮了，中国经济就垮了。可事实是这样吗？

空口瞎掰那是忽悠人，不妨让我们来算笔账，用数字说明问题。首先来看看房地产投资的一些数据。房产投资一般占固定资产投资总额的22%。2010年，全国销售的房产总量约为600多万套。我们再来看看货币与信贷的一些数据。2010年，房地产信贷新增2.02万亿，其中个人按揭贷款新增1.4万亿，占房地产贷款比例70%。平均算起来，每套住宅需要银行贷款23万。这些年来，一般购房首付一般在30%-50%左右，权且算40%，因此购房的银行贷款占房价的60%。因此，2010年一套房产的总价约为38万。

2005-2010年的6年中，全国商品住宅共销售3000多万套。按38万一套计算，2005-2010售出的住宅房存量的价值大约为11.4万亿。2010年全年房产投资总额为4.8万亿，其中商品住宅投资3.4万亿，占房产投资总额的70%。因此，我们可以推算出，2005-2010年整个房产业的销售总额最多16万亿。

一般来说，房产商的资本金只占房产30%-40%，不妨设定为35%。因此，整个房产业中房产商只投入了约5.6万亿，剩下的10.4万亿才是银行贷款。但这10.4万亿是这些年来银行贷款的总额。银行真正剩余的贷款分为两部分，一部分是房产公司正在开发或已开发未销售掉的房产贷款，另一部分是按揭购买的房产在未来若干年需要购房者逐年归还银行的那部分按揭贷款。

在资金充裕的条件下，房产公司开发一个项目一般需要1-2年时间，不妨以2年作为房产公司运营一个项目的周期时间。根据这个数据，房产公司未归还银行的贷款约为4万亿。按揭贷款为7.4万亿左右，按平均20年的按揭还款时间计算，购房者平均已还了3年的贷款，仍需在未来若干年归还的银行贷款余额约为6.3万亿。由于按揭贷款占房产贷款的70%，个人按揭贷款约为9万亿。两个数据相加，房产贷款余额约为13万亿，其中银行贷款余额约为10万亿。而银行目前贷款总量约为55万亿元，房产贷款仅占银行贷款总额的18%，其中房产商们的贷款仅占银行贷款总额的7%。

按照刘明康的说法，房价若下跌40%，相当于消灭了4万亿的流动性，有效地降低了通胀。而这4万亿的流动性，按揭购房者要承担其中的2.8万亿。按照3000多万套来计算，平均每个家庭要承担9.3万多，考虑到按揭时间剩余17年，平均每年损失几千块钱而已。对于真正的自住房购买者来说，这个损失的大或小纯粹是纸面价值，不会对生活有影响。至于炒房者们，那可能就真的会有一大批人跳楼了。再来看房产商，即便房产商个个都去跑路或跳楼，银行不过才损失了1.2万亿，坏账仅占贷款总额的2%（就算按房产商20%的资本金来计算，坏账也不会提高太多）。因此，房地产对银行的重要性被人为地夸大，而房产业绑架银行纯粹是忽悠人的奇谈怪论，房产商绑架中国经济更是差之毫厘，谬之千里了！房地产从来就没有绑架过什么中国经济。实际上很多地区的地价极为便宜，有些地方为了招商引资，廉价出卖甚至白送土地，只有某些经济发达城市的土地财政是他们的摇钱树。只有某些经济相对发达城市那些依靠卖地大发横财的地方政府担惊受怕而已！

再来看一看廉租房建设。即便按照任志强的说法，目前我们住宅的生产能力一年不到5亿平米能力，以每套廉租房50平方计算，大约每年可建造1000万套。即便每年建设400万套，5年下来建成2000万套，也能让现在的房产市场由非理性的发热状态恢复到理性状态。

因此，对于银行来说，房产业务早已不再是高收益的香饽饽。央行6次提高存款准备金率，并将承兑汇票、信用证、保函三部分的保证金存款纳入上缴范畴。信贷资源急剧萎缩。资本必然逐利。银行资本也是资本，房产商逐利，银行一样要逐利，有限的信贷资源必然要投放到高利润的业务上。银行更愿意将有限的资源投放到中小企业贷款中去。比如，民生银行对中小型企业贷款增长迅速，2011年该行针对中小以及微型企业“商贷通”贷款新增仍然达到全行信贷新增的50%。

而楼市已成银行的弃妇。在北京，自建行上调首套房贷款利率以来，招行、工行、农行等多数银行已停止首套房贷款优惠，首套房贷利率明确上浮5%，其中北京农行甚至高达20%。在深圳，尽管行目前并无正式通知要求提高首套房贷利率，但是基本都在按上浮原则执行，一些银行甚至可能出现停贷。而一些银行为了平衡年终结算的相关财务指标，可能到11月、12月就会开始停贷。

总而言之，用银行的钱买房将越来越难，房产商的资金链正面临着断裂。有些开发商迫不得已只能到海外融资。2011年前7个月房地产开发企业本年资金来源中，利用外资500亿元，同比大增65.8%，增速远高于其他资金来源。但2011年8月12日，国家外管局下发通知，要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请，同时还调减了2011年度境内企业对外债券发行担保余额指标的规模。海外融资的渠道又被堵塞。在这种情况下，就连某全国知名的超大型房产公司都愿意以年利25%的代价向任何人借钱。

总而言之，房地产绑架不了中国经济，楼市也已成为被银行抛弃的弃妇。在未来，中国经济转型的唯一道路只能是抛弃血汗工厂，推动技术进步与产业升级。现在政策的目的正在于此。尽管血汗工厂的倒闭或转移会影响失业，但只要在未来几十年产业得以顺利升级，我们完全可以养着上亿的闲人，将他们从枯燥乏味的血汗工厂中解放出来，去从事那些具有创造性的闲事，比如文学、艺术、哲学，甚至麻将等等。发达进步的社会原本就是应该养着一大群不事生产的闲人，人类社会的进步与文明的发展原本就是这样。要达到这样的目标，我们只能让房地产业回归理性，成为与其他行业一样的产业！

附：关于房产秘而不宣的各种欺诈手段与运作黑幕：

一、商品房面积的欺诈技巧

公摊面积通常是由政府下属单位计算出来的，谁不服，开发商就以可推脱说是政府盖了公章的，谁不信可以自己去找他们了解去。据1995年9月8日住建部颁布的房地产交易中关于公摊建筑面积计算规则规定：

1、整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

2、将整栋的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

3、各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

实际上根据经验，一般每套房屋公摊面积最大不会超过住房套内总面积的10%，即如果套内总面积为60㎡的房子公摊面积最大不会超过6㎡。但目前市场上的销售情况是60㎡套内面积的房子，实际销售面积至少要卖到85㎡～110㎡之间。如果按100㎡销售面积来计算的话，就是说有（100-60-6）㎡=34㎡的销售面积是开发商无端加上去的，而这34㎡的建筑面积是开发商一分钱建筑成本和土地成本都没有花的。如果按7000元/㎡的市场销售价格计算的话，那么开发商额外获取的利润就有7000元/㎡X34㎡=23.8万元。

此外更恶劣的是商业房算成公摊面积让普通业主买单。（《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》明确规定：“会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性住房，居委会、派出所使用的房屋不能作为公用建筑进行分摊。”，但是屡禁不止，一般只要给相关单位腐败费，就能过关。）

这些制度都是房产利益集团花钱自主某些官员通过的，尤其是住建部的一些人。因此，有人说应该枪毙住建部大部分司局长，这是有道理的。

二、开发商卖房的销售伎俩

1、制造“混蛋逻辑”，无论什么风声什么事件，都要联系上房产，并且结论是要涨。

2、让广告公司的人和销售公司的人“装成买房子的去排队”造势，这个钱开发商出，是在给广告与销售公司推广费用之外的。每人一次100元，负责一天伙食，和往返车票。

3、创造“刚需”概念。以我们老板的话是，必须进行需求营销，就想现在医药行业在营销“缺钙”“缺铁”“缺锌”“缺锡”一样，其实真正的医学大家的营养学家都知道，我们正常的饮食根本不会缺少这些，这只是医药公司营销出来的“需求”。房产依然，中国的社会基础和结构并不支持现在的房子开发和价格。城市化进程并不是房地产泛滥和虚高的进程，并且国家对农村和城市的调节将是农村城市的循环发展。

4、进行媒体控制，可能大家不做广告媒体这个行业不知道，现在的媒体基本是受到利益控制的。手机报，电台，和各类报纸如果出现报道不利房产的消息，房产界的业界组织者利马出钱封锁或公关。并时不时发布房产业打好的消息。现在媒体有时为了多赚钱，也学精了，时不时发布一两则不利房产的消息，然后坐等房产业内的组织来公关，这样基本形成了媒体和房产的利益互动和奇怪关系。比如，你今天在手机报上看到一条房地产跌的消息，明天肯定会出现一条又有相关部门统计其实在涨的消息，以此来忽悠一些不明真相的百姓。

5、联合中介制造恐怖空气，宣传房子改变社会地位，改变未来的暗示性言论，从而引导有房子的生活方式，其实这和实际是严重脱轨的，只有少部分真正的有钱人，和官员，他们的生活方式却不一定来自房产。

三、房地产行业的潜规则

1、官商勾结成大事。不与一些地方主管官员（一般是相关主管部门一把手）勾结寸步难行。想勾结出感情，不动大手笔免谈。

2、噱头必不可少。要么拉虎皮扯大旗，打着海外投资的旗号，要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力，宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。

3、抓机遇是高手。国家土地政策、银行放贷政策、城市规划方案，历来都是中国弱智商、低水平的政府官员和经济学家、金融家等摸石头过河的杰作，政绩风格突出，短期效应毕现，自相矛盾，漏洞百出，“擦边球”大有可为。

4、融资途径广泛。具备条件的，可以到A股里面套点现金回来“做大做强”。实在困难的，可以拉省市领导的嫡系入伙，不用介入，睁一只闭一只眼，银行的亿万资金会很简单地到了所谓的“企业家”手里。还有，民间游资，不可小觑，炒房团就是典型示范，几千万、上亿的现金，有时候对开发商就象是春雨贵如油，那时候开发商甚至能下跪给炒房团，至于巨额让利给炒房团。

5、房地产行业靠逃税漏税发财，是洗钱的圣地。很简单的公式：楼盘销售总额-（土地金+建筑成本+水电气配套费用）=毛利润。还要交50%左右的各种税费才是纯利润。可以在建筑成本上大作文章：本来是1000元/平方米，可以和建筑公司老板勾结，签定1800元/平方米的结算单，超出的800元/平米，从施工队帐上过一下，还是现金回到了开放商手里，建筑施工税费仅3.4%左右，可以逃避税收至少30%。真是洗钱和逃税并举啊！实在还觉得不够，可以打出“送20万精装修”的幌子，原理和以上相同。

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